🇬🇧 English
Стоимость содержания недвижимости на Пхукете: полный разбор расходов для владельцев
Узнайте, сколько на самом деле стоит содержание недвижимости на Пхукете: налоги, коммунальные платежи, common fee, услуги управления, ремонт и страхование.
Содержание
Содержание недвижимости на Пхукете — это не только регулярные платежи, но и важный элемент расчета реальной доходности объекта. Корректно оцененные расходы позволяют заранее понимать финансовую нагрузку, прогнозировать ROI и избегать неожиданных затрат. Разберем, что именно оплачивает собственник, сколько это стоит и какие нюансы важно учитывать.
Основные статьи расходов
1. Ежегодный налог на землю и строения (Land & Building Tax)
С 2020 года в Таиланде действует единый налог на недвижимость. Для жилых объектов ставка минимальная — 0.02–0.1% от кадастровой стоимости.
Что влияет на сумму:
Что влияет на сумму:
- статус владения (основное жилье / инвестиционный объект),
- тип недвижимости (кондо или вилла),
- кадастровая стоимость, которая обычно ниже рыночной.
Важно знать:
Налог рассчитывается муниципалитетом, а уведомление об оплате приходит раз в год. Если вы сдаете объект, ставка может быть выше, чем для «основного жилья».
Налог рассчитывается муниципалитетом, а уведомление об оплате приходит раз в год. Если вы сдаете объект, ставка может быть выше, чем для «основного жилья».
2. Коммунальные услуги (electricity & water)
Расходы зависят от типа объекта и потребления.
Примерные суммы:
Кондо:
Примерные суммы:
Кондо:
- Электричество — 5–8 бат/кВт⋅ч.
- Вода — 35–80 бат/м³ (зависит от проекта).
- Электричество по государственному тарифу — ~4 бат/кВт⋅ч.
- Вода — по счётчику или от частных скважин.
- При активной эксплуатации виллы (кондиционеры, бассейн, ландшафт) расходы выше.
Совет эксперта:
В основном кондиционеры расходуют электричество. Если сдаете недвижимость посуточно, закладывайте повышенные расходы.
В основном кондиционеры расходуют электричество. Если сдаете недвижимость посуточно, закладывайте повышенные расходы.
3. Common Area Fee (ежемесячная плата за обслуживание комплекса)
Эта статья — одна из ключевых.
Для кондоминиумов:
Сюда обычно входит:
Для вилл в закрытых комплексах:
Для кондоминиумов:
- Средняя ставка: 35–70 бат/м² в месяц.
- Оплата ежегодная или поквартальная.
Сюда обычно входит:
- охрана и контроль доступа,
- уборка общих зон,
- освещение и обслуживание территорий,
- бассейн, спортзал, ресепшн,
- управление и бухгалтерия.
Для вилл в закрытых комплексах:
- 5 000–20 000 бат/мес.
- В зависимости от услуг: охрана, дороги, вывоз мусора, обслуживание территории.
4. Фонд капитального ремонта (Sinking Fund)
Единовременный платеж при покупке квартиры.
- Обычно 400–800 бат/м².
- Используется на крупные ремонты комплекса: лифты, кровля, бассейны.
5. Управление недвижимостью (Property Management)
Если собственник хочет сдавать объект или просто жить без забот — он подключает управление.
Варианты:
Что входит в услуги:
Варианты:
- Полное управление (аренда): 20–30% от дохода.
- Техническое обслуживание: 2 000–5 000 бат/мес.
- Управление виллой: 10 000–30 000 бат/мес. (в зависимости от размера и набора услуг).
Что входит в услуги:
- контроль состояния объекта,
- заселения/выселения,
- уборка,
- бухгалтерия,
- отчёты о доходах,
- устранение мелких неисправностей.
Эксперт отмечает:
На виллах управление стоит дороже, но без него объект невозможно эффективно сдавать — требуется ежедневный контроль бассейна, сада и инженерных систем.
На виллах управление стоит дороже, но без него объект невозможно эффективно сдавать — требуется ежедневный контроль бассейна, сада и инженерных систем.
6. Ремонт и амортизация
В Таиланде влажный климат, что увеличивает нагрузку на материалы и технику.
Средний бюджет:
Особая статья — обслуживание бассейна:
Средний бюджет:
- Кондо: 15–40 тыс. бат в год.
- Виллы: 50–150 тыс. бат в год при регулярном проживании/аренде.
Особая статья — обслуживание бассейна:
- 2 000–5 000 бат/мес. (в зависимости от размера).
7. Страхование недвижимости
Стоимость страховки зависит от покрытия.
Ориентиры:
Ориентиры:
- Кондо: 3 000–8 000 бат в год.
- Виллы: 10 000–25 000 бат в год.
Сколько в итоге стоит содержание?
Кондо (35–45 м² в хорошем проекте)
Итог: ~40–80 тыс. бат в год без учета управления.
Вилла (2–3 спальни)
Итог: 200–450 тыс. бат в год — в зависимости от размера и сервиса.
Как оптимизировать расходы?
1
Выбирать проекты с понятной и прозрачной управляющей компанией.
Переоцененная common fee — распространённая проблема.
Переоцененная common fee — распространённая проблема.
2
Проводить ежегодный техосмотр.
Мелкие ремонты дешевле, чем капитальные.
Мелкие ремонты дешевле, чем капитальные.
3
Устанавливать пластиковые карты/ключи для контроля электроэнергии.
Для аренды это важно — сокращает счета.
Для аренды это важно — сокращает счета.
4
Пересматривать страховое покрытие раз в год.
Многие страховки можно удешевить, убрав ненужные риски.
Многие страховки можно удешевить, убрав ненужные риски.
Итог:
Стоимость содержания недвижимости на Пхукете предсказуемая, если заранее понимать ее структуру. Для кондо это чаще всего умеренные платежи, идеально подходящие для тех, кто ищет «лайт»-вариант владения. Виллы требуют большего бюджета, но и дают более высокую доходность при аренде.
Грамотно просчитанные расходы позволяют не только владеть недвижимостью комфортно, но и эффективно зарабатывать на ней.
Стоимость содержания недвижимости на Пхукете предсказуемая, если заранее понимать ее структуру. Для кондо это чаще всего умеренные платежи, идеально подходящие для тех, кто ищет «лайт»-вариант владения. Виллы требуют большего бюджета, но и дают более высокую доходность при аренде.
Грамотно просчитанные расходы позволяют не только владеть недвижимостью комфортно, но и эффективно зарабатывать на ней.
© OneBaan
Миссия
Наша миссия — сделать рынок вторичной недвижимости доступным и безопасным
