🇬🇧 English
Доход от сдачи квартиры или виллы в аренду на Пхукете
Подробный гид по доходу от сдачи квартиры или виллы на Пхукете: что влияет на выручку, формулы расчёта, схемы выплат (рентал-пул, прямая сдача), налоги и сравнение с другими вложениями.
Содержание
Пхукет — один из самых востребованных курортов Юго-Восточной Азии: туристический поток, краткосрочная аренда на уровне и спрос на виллы/апартаменты создают условия для получения валютного дохода от недвижимости. Реальная доходность зависит не от «волшебного процента», а от набора факторов: расположения, типа недвижимости, качества управления, ценовой политики и сезонности.
От чего зависит доход
1
Загрузка (occupancy) — количество дней в году, когда объект сдан.
2
Средняя цена за ночь (ADR — average daily rate) — зависит от сезона, расположения и качества объекта.
3
Комиссии и расходы на обслуживание — уборка, коммунальные платежи, амортизация, ремонт, страхование.
4
Модель управления — самостоятельная сдача, управляющая компания, рентал-пул или гарантированный доход.
5
Маркетинг и каналы продаж — OTA (Booking, Airbnb), собственный сайт, агентские продажи.
6
Регулирования, налоги и платежи в комплекс (maintenance fee).
Важно знать:
Заполняемость и ADR — это ключ. Даже высокий ADR не компенсирует очень низкую заполняемость. Управляющая компания обычно ориентирует цену и загрузку одновременно.
Заполняемость и ADR — это ключ. Даже высокий ADR не компенсирует очень низкую заполняемость. Управляющая компания обычно ориентирует цену и загрузку одновременно.
Основные схемы получения дохода и как они платят
1. Прямая сдача владельцем (самостоятельно или через локального агента)
Вы получаете валовую выручку, оплачиваете сами все операционные расходы.
Плюс — полная автономия по ценам; минус — требуется время/знания для маркетинга и приёма гостей.
Плюс — полная автономия по ценам; минус — требуется время/знания для маркетинга и приёма гостей.
2. Управление через управляющую компанию (property management)
Управляющая компания берёт на себя маркетинг, бронирования, уборку, приём гостей и ремонт. Обычно берут комиссию (в среднем 20–40% в зависимости от пакета). Остальное — выручка владельца.
3. Рентал-пул (rental pool) / программа распределения дохода
Владелец передает объект в пул: доходы агрегируются и распределяются по формуле (например, 80/20 или 70/30). Выплаты могут быть ежегодными, ежеквартальными или ежемесячными — в зависимости от договора. Существует вариант распределения «от чистой прибыли» и «от валового дохода» — это важно оговаривать.
4. Гарантированный доход от застройщика на период
Застройщик гарантирует фиксированный процент (часто 6–8% или промо-условия на определенный период). Это даёт предсказуемость, но обычно настраивает объект под требования пула (стандартизация, ремонт и прочее).
Совет эксперта:
Перед подписанием договора выясните: выплата от «чистой прибыли» или от «валовой выручки»? Это принципиальная разница: из чистой прибыли вычитают все расходы до распределения.
Перед подписанием договора выясните: выплата от «чистой прибыли» или от «валовой выручки»? Это принципиальная разница: из чистой прибыли вычитают все расходы до распределения.
Как считается доход: формулы и терминология
Валовая выручка (Gross revenue) = ADR × количество дней сдачи (или сумма всех бронирований за период).
Операционные расходы (Operating expenses) = уборка, коммунальные услуги, интернет, прачечная, расходники, реклама, комиссии OTA.
Валовая прибыль (Revenue after operating expenses) = Валовая выручка − Операционные расходы.
Комиссия управляющей компании = процент от валовой прибыли или валового дохода (зависит от договора).
Налоги и обязательные платежи владельца = налог на прибыль (в Таиланде применяются правила для нерезидентов/резидентов — важно учитывать), ежегодные сборы/maintenance fee.
Чистая прибыль собственника (Net income) = Валовая прибыль − Комиссия управляющей компании − Налоги − Обслуживание комплекса.
Операционные расходы (Operating expenses) = уборка, коммунальные услуги, интернет, прачечная, расходники, реклама, комиссии OTA.
Валовая прибыль (Revenue after operating expenses) = Валовая выручка − Операционные расходы.
Комиссия управляющей компании = процент от валовой прибыли или валового дохода (зависит от договора).
Налоги и обязательные платежи владельца = налог на прибыль (в Таиланде применяются правила для нерезидентов/резидентов — важно учитывать), ежегодные сборы/maintenance fee.
Чистая прибыль собственника (Net income) = Валовая прибыль − Комиссия управляющей компании − Налоги − Обслуживание комплекса.
Пример расчёта:
Вилла куплена за $714,000; сдавалась 299 дней (83%); валовая выручка — $92,300; расходы на обслуживание — $12,000; после вычета расходов — $80,300; комиссия управляющей компании 20% → прибыль собственника $64,240; налог 15% ($9,636) и обслуживание комплекса $2,860 → чистая прибыль $51,744, что даёт ≈7% годовых от стоимости покупки.
Этот пример хорошо показывает влияние заполненности, расходов и комиссии на итоговую доходность.
Вилла куплена за $714,000; сдавалась 299 дней (83%); валовая выручка — $92,300; расходы на обслуживание — $12,000; после вычета расходов — $80,300; комиссия управляющей компании 20% → прибыль собственника $64,240; налог 15% ($9,636) и обслуживание комплекса $2,860 → чистая прибыль $51,744, что даёт ≈7% годовых от стоимости покупки.
Этот пример хорошо показывает влияние заполненности, расходов и комиссии на итоговую доходность.
Налоги и обязательные платежи
В Таиланде применяются свои налоговые ставки и порядок декларирования; часто рекомендуют планировать налоговую нагрузку как часть расходов.
- Ежегодные платежи проекта (maintenance fee, sinking fund) — обязательны для кондоминиумов/комплексов.
- Амортизационные и капитальные расходы (ремонт, замена мебели) — планируйте резерв 5–10% от годовой выручки.
Когда платят инвестору
Ежемесячно — если управляющая компания или владелец распределяет доходы по-месячно (реже при рентал-пуле).
Ежеквартально — распространенный вариант у некоторых управляющих компаний.
Ежегодно — часто при программах рентал-пул, где собирается вся выручка, вычитаются расходы и затем распределяется.
В договоре указывайте: периодичность выплат, порядок отчетности (какие отчеты вам будут предоставлены), сроки перечисления денег и методы учета расходов.
Ежеквартально — распространенный вариант у некоторых управляющих компаний.
Ежегодно — часто при программах рентал-пул, где собирается вся выручка, вычитаются расходы и затем распределяется.
В договоре указывайте: периодичность выплат, порядок отчетности (какие отчеты вам будут предоставлены), сроки перечисления денег и методы учета расходов.
Сравнение: инвестиции в недвижимость vs другие варианты вложений
Депозиты / облигации
-
низкий риск, низкая доходность; ликвидность выше, чем у недвижимости
Доходность на Пхукете (по примерам и промо-материалам)
часто указывают 5–10% годовых в валюте при грамотном управлении; реальная доходность зависит от выбранной модели (прямая сдача, пул, гарантии)
Рынок акций / ETF
более высокая волатильность, потенциально более высокая доходность, но и риск
Реализация недвижимости
отдельный элемент дохода: квартиры и виллы на Пхукете с ростом спроса могут давать прирост стоимости 5–7% в год, но это исторические показатели и они меняются
Совет эксперта:
Сравнивайте не только доходность, но и ликвидность, временные и операционные затраты, валютные риски и налоговые нюансы.
Сравнивайте не только доходность, но и ликвидность, временные и операционные затраты, валютные риски и налоговые нюансы.
Типичные ошибки инвесторов и как их избежать
1
Оценивать доходность только по «гарантированному» проценту, не учитывая возможных потерь при смене условий.
2
Не учитывать все эксплуатационные расходы (амортизация, сборы проекта, неожиданные ремонты).
3
Подписывать договоры рентал-пула без прозрачной отчётности и без четкого механизма распределения.
4
Игнорировать важность локации и целевой аудитории (турист-бэкпекер vs премиум-вилла).
Практические шаги перед покупкой с целью дохода
- Запросите реальные отчеты по аналогичным объектам (загрузка, средняя ставка).
- Сравните несколько сценариев: conservative / realistic / optimistic (разная загрузка и ADR).
- Уточните полный список расходов: комиссия управляющей, maintenance fee, налог, коммуналки, амортизация.
- Проверьте договор: как считаются расходы, когда платят, есть ли скрытые комиссии.
- Оцените, нужна ли вам гибкость (возможность личного пользования) и как это влияет на пул/гарантию.
Краткий чек-лист для оценки потенциального дохода
1
Локация и тип объекта: пляж, близость к инфраструктуре.
2
Реальная/историческая заполняемость у управляющей.
3
Средняя цена за аренду в аналогичных объектах.
4
Полный список операционных расходов и налогов.
5
Условия договора (период выплат, формула распределения).
Заключение
Доход от сдачи квартиры или виллы на Пхукете — реальная возможность получать валютный поток, но не «автоматическая» и не одинаковая для всех объектов. Ключ к успеху — правильный расчет (учет всех расходов), адекватная модель управления (самостоятельно, с управляющей компанией или в рентал-пуле) и прозрачные договорные условия. Пример из практики показывает, что при правильной организации и загрузке доходность может быть на уровне 6–8% годовых, а иногда и выше — но это сильно зависит от исходных параметров.
Доход от сдачи квартиры или виллы на Пхукете — реальная возможность получать валютный поток, но не «автоматическая» и не одинаковая для всех объектов. Ключ к успеху — правильный расчет (учет всех расходов), адекватная модель управления (самостоятельно, с управляющей компанией или в рентал-пуле) и прозрачные договорные условия. Пример из практики показывает, что при правильной организации и загрузке доходность может быть на уровне 6–8% годовых, а иногда и выше — но это сильно зависит от исходных параметров.
© OneBaan
Миссия
Наша миссия — сделать рынок вторичной недвижимости доступным и безопасным
